Immobilienerwerb in Thailand
Grundsätzlich:
Bevor Sie sich über den Kauf einer Immobilie in Thailand konkretere Gedanken machen, sollten Sie sich eine Rechtsberatung bei einem Anwalt einholen. Diese Beratung sollte nach Möglichkeit in Ihrer Landessprache erfolgen. Eine entsprechend kompetente Rechtsberatung bei einem renommierten Anwalt wird Ihre Sinne für Ihre faktischen Möglichkeiten beim Immobilienerwerb in Thailand schärfen. Auch für den Fall, dass Ihre Kaufabsichten konkreter werden, bedürfen Sie eines Anwalts, um die für Sie als Ausländer zum Teil undurchsichtigen Zusammenhänge verstehbar werden zu lassen.
Die nachfolgenden Ausführungen sollen die Möglichkeiten des Immobilienerwerbs kurz skizzieren.
Die Haftung hinsichtlich der nachfolgenden Informationen wird hiermit ausdrücklich ausgeschlossen. Bitte wenden Sie sich beim Kauf an einen Anwalt.
Kauf Condominium (Eigentumswohnung)
Eigentumswohnungen können von Ausländern legal erworben werden.
Ein sogenanntes Condominium (von lateinisch con-dominium, also gemeinsames Eigentum) oder kurz Condo, kann rechtmäßig von einem Ausländer im eigenen Namen erworben werden und folglich als Eigentum bezeichnet werden. Die Quote der von Ausländern gekauften Wohneinheiten (Condos) darf maximal 49 Prozent betragen. Sofern also diese Ausländerquote in einem Appartementhaus noch nicht erreicht wurde, ist es für einen Ausländer möglich, ein solches Condo legitim zu erwerben.
Das Geld für den Kauf „muss“ aus dem Ausland kommen und gleichzeitig wird eine Bestätigung der ausländischen Bank benötigt, die zweifelsfrei ersichtlich macht, dass es sich nicht etwa um Geldwäsche handelt. Wie dies rechtlich genau zu regeln ist, gilt es mit entsprechend professionellem Rechtsbeistand zu klären. Das Condo kann anschließend auch selbst an einen anderen Ausländer oder einen Thai verkauft werden.
Besonders erfreulich: Es gibt in Thailand nach unserem Wissenstand beim Privatkauf/-verkauf einer Immobilie keine Spekulationsfrist.
Derzeitige Käufersituation in Thailand:
Condominia sind aktuell sehr gefragt in Thailand und die Erzielung einer Rendite beim Wiederverkauf in den nächsten Jahren ist zum jetzigen Zeitpunkt sehr wahrscheinlich. Condos in beliebten Urlaubs- und Wohngegenden lassen sich bei etwas Geschick auch gut vermieten. Größere Wohngebäude werden zumeist von Betreibergesellschaften verwaltet und entsprechende Services offeriert (Vermietung Ihrer Wohnung, Reinigungs-/Instandhaltungsservice, Wartung).
Im Augenblick scheint uns Hua Hin besonders geeignet für ein Investment. Die besonderen Vorzüge Hua Hins können hier nachgelesen werden. Die dortigen Preise sind vergleichsweise (noch) günstig. Hua Hin ist gerade für Menschen, die Ihren Ruhestand in Thailand planen besonders geeignet (Stichwörter: geringe Sprachbarriere, hervorragende Versorgungssituation, nette hilfsbereite Auswanderergemeinschaft, sehr gute strategische Lage, ganzjährig warmes Klima, vielfältige Freizeitmöglichkeiten, gute medizinische Versorgung).
Hier geht es zu den aktuellen Immobilienangeboten in:
Hua Hin
Haus und Land kaufen
Ausländer können in Thailand ein Haus auf den eigenen Namen kaufen oder bauen und Eigentümer sein.
Ausländer können dort jedoch nicht auf ihren Namen Land erwerben.
Die einzige Ausnahme beim Landkauf besteht derzeit bei einer Investition durch einen Ausländer von mindestens 40 Millionen Baht in Thailand, die über 3 Jahre nachweisbar sein muss. Dann darf eine Grundstücksfläche bis zu 1 Rai (1600 m2) erworben werden.
Ansonsten habe Ausländer hinsichtlich des thailändischen Grundstücks zwei Möglichkeiten:
1. Pacht
Pacht über einen gesetzlich anerkannten, eingetragenen Pachtvertrag beim Grundbuchamt
Dieser Pachtvertrag kann für 30 Jahre geschlossen werden. Früher wurden solche Pachtverträge häufig mit einer garantierten Verlängerungsklausel geschlossen. Grundsätzlich wurden solche garantierten Verlängerungszeiträume von thailändischen Gerichten als illegal betrachtet und können unter Umständen dazu führen, dass der Pachtvertrag vollständig ungültig wird. Ein Pachtvertrag sollte demnach so formuliert sein, dass eine Verlängerung der Pachtlaufzeit als Möglichkeit offeriert wird, aber nicht etwa garantiert wird.
Die Laufzeit von 30 Jahren ist ein von der thailändischen Regierung garantiertes Recht, und der Landpächter ist der rechtmäßige Besitzer des Landes und ihm können Zugangs- oder Nutzungsrechte nicht verweigert werden. Zusätzliche Pachtlaufzeiten werden von der thailändischen Regierung erst dann offiziell garantiert, wenn sie zu Beginn jeder weiteren neuen 30-Jahres-Zeitraum erneut registriert werden.
In der Regel sind die faktischen Pachtzeiträume bei ausländischen Käufern deutlich kürzer als 30 Jahre (Gründe: Hausverkauf, Versterben, Rückwanderung, Verzicht, Flucht).
2. Landkauf durch Firma (Firmengründung)
Über die Gründung einer thailändischen Firma ist es möglich, über diese Firma Land zu kaufen. Diese wird dann als Eigenümer eingetragen.
Die Gründung einer Thai Limited erfordert mindestens 3 Teilhaber. Ausländer dürfen nur maximal 49 % des Unternehmens besitzen, ein Mindestanteil von 51 % wird auf mindestens 2 Thailänder aufgeteilt. Ein Ausländer kann bei diesem Konstrukt Mehrheitseigentümer sein, als Geschäftsführer fungieren und eine work permit beantragen. Mit der Gründung einer Firma einher, gehen allerdings auch verschiedene Pflichten, jährliche Steuererklärung, Bilanzierung, Firmenkonto… . Sollte die Firma auch lediglich zum Zwecke des Grundstückskaufs gegründet worden sein und kein wirkliches Geschäftsinteresse verfolgen, so könnte auch das kritsch betrachtet werden. Insgesamt kann man sich vorstellen, dass sich aufgrund der Mehrheitskonstellation (51 % auf thailändischer Seite), dieses Modell durchaus auch konfliktträchtig gestalten kann.
Für die Gründung und Aufrechterhaltung einer Firma fallen regelmäßige Kosten und bürokratische Aufgaben an.
Beim Landkauf oder der Landpacht, gilt es sein Augenmerk das Vorhandensein der richtigen Grundbesitzurkunde zu richten:
Chanote oder Nor Sor 4
Diese Art von Titel verleiht dem Inhaber das volle Recht, das Land unter Ausschluss anderer zu verwalten, zu verkaufen oder zu nutzen. Ein Grundstück mit entsprechendem Chanote wurde ordnungsgemäß mit GPS-Koordinaten vermessen und registriert.
Nor Sor 3 Gor
Diese Art der Eigentumsurkunde basiert auf einer relativ genauen Vermessung des Landes. Es handelt sich jedoch nicht um einen vollständigen Landtitel wie beim Chanot. Grundsätzlich kann aber dieser Titel durch den Grundstückseigentümer erwirkt werden, indem das Land offiziell vermessen wird und offizielle Markierungen angebracht werden. Land mit vorhandenem Nor Sor 3 Gor kann nach thailändische Recht verkauft, übertragen oder verpfändet werden.
Alle weiteren Landtitel sollten als nicht ausreichend für einen beabsichtigten Kauf oder eine Pacht betrachtet werden.
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